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房屋认购协议简析

  发布时间:2017-08-01 07:38:46


    衣食住行关系到民生根本,其中“住”作为“家”的载体,成为安身立命之所,也是根本之需。根据我国现行法律、法规规定,商品房销售需“五证”齐全,即商品房开发商(以下称出卖人)必须取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预(销)售许可证。现实生活中,无论在现房销售中,还是在期房销售中,事实上或者法律上存在的障碍导致商品房买卖的双方无法立即签订正式的商品房买卖合同。出卖人为了尽快回笼资金,往往在“五证”不全的情况下销售房屋,在此时会通过认购书、意向书或订购书(实践中将这类协议统称为房屋认购协议)等合同形式对双方的磋商成果予以确认。此时,由于房屋尚不存在,加之房屋不断升值等多种原因,购房人将面临出卖人违反房屋认购协议、不能按期交房、一房二卖、房屋上有可能设定其他权利等实际风险。

    一、房屋认购协议的性质

    房屋认购协议是购房人与出卖人为将来订立商品房买卖合同而签订的契约,是双方对交易房屋有关事宜的初步确认;简而言之,其约定的是买卖双方为将来订立合同所进行谈判的权利义务。即出卖人承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除购房人以外的第三人,购房人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与出卖人就买房事项进行商谈。从法律角度看,认购协议确定的是房屋是否要买卖的关系,而非最终必然导致商品房买卖合同签约结果的发生。因此,一般情况下,应将房屋认购协议认定为预约合同,而非商品房买卖合同中的预售合同。但是,当房屋认购协议具备商品房买卖合同的法定核心条款时,应当被认定为商品房买卖合同(商品房买卖合同包括商品房预售合同和商品房现售合同两种形式)。

    依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,当认购协议包括:当事人基本信息、房屋基本状况、房屋销售方式、房屋价款及付款的时间和方式、交付使用条件及日期、装饰及设备标准承诺、水电暖等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任和双方约定的其他事项等主要内容,且出卖人已经按照约定收受购房款的,房屋认购协议应当被认定为商品房买卖合同。

    二、购房人所支付房屋价款的性质

    购房人交付的认购款仅属于认购者对出卖人的保证,属于单方行为,不具有明显的担保性质;且《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。由此可见,购房人依认购协议向出卖人交付的房屋价款属于预付款,而非法律意义上的定金。但是,认购协议中明确约定认购款为定金的除外。

    另一方面,在房屋认购协议上经常会出现“定金”或“订金”两个名词,虽然只有一字之差,但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念,其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用,并有特定的定金规则,即“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”而订金不具备定金性质,一般情况下,订金视作预付款。出现违约事项时,也不能适用定金规则进行处理,一般只能按照预付款的规则进行处理,即接收预付款的一方不履行合同时,应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。

    三、房屋认购协议存在的问题

    1、房屋认购协议约定的内容过于简单。根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”的规定,商品房买卖合同包含的内容更为复杂,而很多房屋认购协议仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项,却对于所交款项性质、定金是否退还、违约责任承担以及丧失购房的条件等重要条款却没有明确约定,这样会导致购房人不能全面了解交易房屋的条件。一旦购房人在与出卖人就正式合同条款进行谈判过程中产生分歧,往往会使购房人陷入不利的局面。如前所述,房屋认购协议应看作是一个预约合同,非商品房买卖合同中的预售合同,更与正式的商品房买卖合同还有很大差别。如双方产生纠纷后,单纯凭借房屋认购协议来判断购房人是否购房,出售者是否违约,这对购房人来说是非常不利的。

    2、房屋认购协议约定往往不明确。很多房屋认购协议中都有这样的约定,“在签署本房屋认购协议后若干时间内签署正式预(出)售合同,逾期则视为购房人违约,出卖人有权没收定金”,但由于房屋认购协议仅为预约合同,缺少对签订商品房买卖合同起决定性因素的明确约定,从而很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。很多购房人在签订房屋认购协议后的体会是:一旦签了房屋认购协议,往往不得不接受一些不公平的条款。房屋认购协议往往是购房人的一个初步意向,随着购房人在对目标房屋的进一步了解中,可能会发现房屋并不理想,或者出卖人本身还存在一些问题,或者对正式合同的补充协议不能达成一致而想退掉房子拿回预付款,但由于有房屋认购协议的约定,该预付款很有可能不能返还。

    四、认购协议签订前的预防性措施

    依据《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。”,以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的相关法律规定,我国商品房预售实行预售许可制度,出卖人如果不具备商品房预售的法定条件,或者没有取得房地产预售许可证,其与购房人签订的房屋认购协议是无效的,不具有法律效力。

    关于购房人支付定金和房价款是否属于商品房预售范围。根据《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)第二条“本办法所称的商品房预售是指房地产开发经营企业将正式建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为”之规定,购房人在签订房屋认购协议后,支付定金或者房价款的认购行为都属于商品房预售范围。因此,作为购房人一定要首先审查出卖人是否具备商品房销售条件,以防认购无效。

    五、发生纠纷,如何维权

    首先,购房人与出卖人签订房屋认购协议的目的是为了达成商品房买卖合同,若预期房屋迟迟难以建成,出卖人长期不与购房人签订商品房买卖合同,购房人可以以出卖人违反诚实信用原则为由,要求出卖人承担缔约过失责任。此时,出卖人不仅需要赔偿购房人的实际损失,而且应当承担购房人丧失与第三人另订合同的机会所造成的损失。

    另外,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定,只要定金和损失赔偿的数额不超过购房人实际因相对方违约造成的损失,购房人即可主张相关损失。

    其次,房屋认购协议签订后,约定签订商品房买卖合同的时间尚未到来,但出卖人明确表示或者以自己行为表明不签订商品房买卖合同的,根据《合同法》第一百零八条 “当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定,购房人可以以认购协议的目的难以实现,出卖人构成预期违约为由,申请解除认购协议,协议解除后,购房人可以要求出卖人返还预付款,承担违约责任。

    再次,当认购协议被认定为商品房买卖合同,且出卖人擅自将房屋抵押、出售给第三人,致使购房人无法取得房屋的,购房人不仅可以要求出卖人返还购房款及利息,而且可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同时,若出卖人在订立协议时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实、或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致协议无效或者被撤销、解除的,购房人也可以请求出卖人在返还已付购房款及利息的同时,承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    综上,鉴于房屋认购协议独特的法律地位,以及此阶段对买卖双方权利义务的界定尚不明晰,购房人在签订房屋认购协议时应当审慎性审查出卖人是否具有商品房预售许可证,是否具备房屋预售条件。如果出卖人与购房人因房屋认购发生纠纷,购房人可根据具体情况要求出卖人承担缔约过失责任,或返还购房款承担违约责任,或一加一赔偿。

    法律法规附录:

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

    第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

    第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

    第八条 具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

    (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

    (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

    第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

    (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

    (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

    (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

    《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

    第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

    《商品房销售管理办法》

    第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

    商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

    (一)当事人名称或者姓名和住所

    (二)商品房基本状况;

    (三)商品房的销售方式

    (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

    (五)交付使用条件及日期

    (六)装饰、设备标准承诺;

    (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

    (八)公共配套建筑的产权归属;

    (九)面积差异的处理方式

    (十)办理产权登记有关事宜;

    (十一)解决争议的方法

    (十二)违约责任;

    (十三)双方约定的其他事项。

    担保法司法解释

    第一百一十八条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

    合同法

    第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:

    (一)假借订立合同,恶意进行磋商;

    (二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;

    (三)有其他违背诚实信用原则的行为。

    第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

责任编辑:xcc    


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