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关于三门峡市某磊商贸有限公司与中国人民解放军 河南省某军分区租赁合同纠纷一案

  发布时间:2019-12-05 15:19:58


    基本案情:

    2011年4月1日,军分区(甲方)与某磊公司(乙方)签订租赁协议书1份,约定:“一、甲方将位于某营区空余场地1779平方米,出租给乙方开发使用。二、场地租赁期限为15年,即2011年4月1日至2026年3月31日。三、营区大门口东西两侧可建临街二至三层门面房,控制用于银行或商铺;东围墙空余土地可建三至四层公寓式出租房或写字楼,控制用于商铺、办公、住宿。建设方案需经甲方同意,并在约定五个月时间内完成施工,施工期间不收取租金。四、甲方协助乙方解决与地方有关的施工手续等问题,费用由乙方承担。五、在租赁期内,甲方收取租金,年收租金35万元起,租金采用“先缴费、后使用”的方式,乙方于每年4月1日前将当年租金缴给甲方,考虑到乙方前期需投入资金进行开发,作为优惠条件第一年按60%收取租金,第二年按80%收取租金,从第三年开始, 乙方需全额缴纳租金,从第五年起每五年按上一年10%增加租金。六、乙方必须合法经营,遵守地方和部队的有关规定,甲方协助处理外部关系。经营期间因业务等产生的一切问题,由乙方负全责,与甲方无关。七、租赁期间所产生的水、电、暖等费用,按标准由乙方承担。八、租赁期满后,在同等条件下,出租、转让乙方享有优先权。九、此协议签订后,双方不得以任何理由违背,若乙方违约,甲方有权随时收回出租场地;若甲方违约,乙方的建筑成本及利益由甲方金额赔偿。由于部队政策调整原因,甲方有权随时收回出租场地,并按有关规定赔偿乙方”。合同签订后,某磊公司在租赁土地上建成楼房3栋,分别是侧面临时办公楼(4层)、门前临时办公楼1(3层)、门前临时办公楼2(3层)。楼房建成后,某磊公司对其使用和经营,并将租金按约交到2015年12月31日,共计142.25万元。2015年中旬,因部队政策变化,军分区通知某磊公司停止出租,某磊公司即停止了房屋出租仅留下部分办公用房自己使用。期间,某磊公司与军分区协商赔偿事宜,双方协商无果,某磊公司诉至法院。军分区在停租后,自行委托河南某土地房地产估价有限公司对某磊公司修建的3栋楼房的建筑价值(不包含土地价值)进行了评估。2017年8月11日,河南某土地房地产估价有限公司出具了房地产估价报告,估价结果:房地产总价725.34万元(具体范围包括总建筑面积为5535平方米的房屋,以及房屋的配套设备、附属设施,不包括室内装饰、装修,不包括室内可移动物品及其它债权债务等)。

    一审处理结果

    法院认为:原告某磊公司与被告军分区签订的租赁协议,系双方真实意思表示,且已经实际履行,合同有效。合同签订后,原告某磊公司在租赁土地上修建了房屋,并对修建的房屋使用和经营。租赁期间,原告某磊公司向被告军分区支付租金,并将租金支付到了2015年12月31日。2015年中旬,因部队政策变化,被告军分区通知原告某磊公司停止出租,根据双方协议约定:“由于部队政策调整原因,军分区有权随时收回出租场地,并按有关规定赔偿”,被告军分区有权收回出租场地,并对原告某磊公司的直接损失进行赔偿。原告某磊公司主张解除原、被告于2011年4月1日签订的场地租赁协议书,因被告军分区已提出停止出租,故该主张本院予以支持。原告某磊公司主张的建设工程施工费、建设工程设计费、建设工程监理费、勘察费均属于涉案房屋价值范围,在被告提交的评估报告中予以包含,原告某磊公司对该报告认可,故原告主张的上述损失应以该评估报告估价725.34万元为准。原告某磊公司主张装修损失4340000元,但未提供停租时其装修损失的具体证据,且经本院释明后,原告也不申请对其装修损失进行评估鉴定,故原告该主张,证据不足,本院不予支持。原告某磊公司主张的预期可得利益损失11686752元,因双方合同未有约定,且缺乏法律依据,本院不予支持。因双方协议中未约定租赁期满后涉案房屋归属问题,根据法律规定,被告就涉案房屋价值赔偿原告后,其涉案房屋应归被告所有。本案中,原告某磊公司就所租赁被告土地未办理正式移交手续,故原告某磊公司应支付被告军分区在办理正式移交手续前的租金(根据双方协议约定年收租金35万元起,从第五年即2015年4月1日起每五年按上一年10%增加租金,即2015年4月1日至2020年3月31日租金每年为38.5万元)并缴清水电暖费用。经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定,判决如下:一、自本判决生效之日起解除原告三门峡市某磊商贸有限公司与被告中国人民解放军河南省三门峡军分区在2011年4月1日签订的场地租赁协议书。二、原告三门峡市某磊商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内,将承租被告中国人民解放军河南省三门峡军分区的土地及地上房屋移交给被告;移交时,原告三门峡市某磊商贸有限公司向被告中国人民解放军河南省三门峡军分区结清租赁期间的水电暖费用及自2016年1月1日起至移交之日止的租金(根据双方协议约定金额支付)。三、被告中国人民解放军河南省三门峡军分区赔偿原告三门峡市某磊商贸有限公司各项损失共计725.34万元。限本判决生效之日起十五日内付清。四、驳回原告三门峡市某磊商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费174010元,由原告三门峡市某磊商贸有限公司负担130000元,由被告中国人民解放军河南省三门峡军分区负担44010元。

    二审处理结果

    本院在审理本案过程中,双方当事人自愿达成如下调解协议:一、中国人民解放军河南省三门峡军分区一次性补偿三门峡市某磊商贸有限公司人民币肆佰万元;二、上述款项2019年5月17日之前支付完毕;三、上述协议履行完毕后本案所涉及的所有问题全部了结。上述协议,不违反法律规定,本院予以确认。一审案件受理费174010元,由三门峡市某磊商贸有限公司负担130000元,由中国人民解放军河南省三门峡军分区负担44010元;二审案件受理费62574元,减半收取31287元,由中国人民解放军河南省三门峡军分区负担,予以免交。

    典型意义:本案双方对补偿数额分歧较大,且案件审理中对原告所建房屋进行了评估,最终案件能以调解结案,法院发挥了很大的司法能动作用,真正的彻底解决了矛盾纠纷,充分平衡了双方的利益。

    中国人民解放军某部队与灵宝市某腾经贸有限公司

    房屋租赁合同纠纷一案

    基本案情:

    一审法院认定的事实:1、2013年5月29日,双方签订《军队房地产租赁合同》,约定某部队将位于河南省灵宝市长安西路新建综合楼(建筑面积5010平方米 场地面积370平方米)出租给某腾公司用于酒店经营管理;年租金65万元,按年结算,某腾公司于每年的6月底的前十日内交付。合同第八条(三)约定“……在不影响使用安全的前提下,确需进行改造、装修或者增扩固定设施的,必须征得某部队书面同意,费用自理,权属归甲方所有,租赁期满后或合同解除时,必须无偿移交给甲方”;第十一条(一)项约定“乙方有违反本合同第八条约定行为的,甲方有权解除合同,同时,乙方应当向甲方支付人民币(大写)壹拾万元(¥100000元)作为违约金”;2、2017年2月18日,因国家和军队政策法规重大调整,双方签订《军队房地产租赁项目停止协议》,约定《军队房地产租赁合同》(合提前终止;某腾公司应于2017年5月30日之前腾退所有租赁场地和设施,并归还签订原租赁合同时所附属的甲方设备。同年2月28日,某部队再次下发《停止有偿服务通知书》告知某腾公司依约移址搬迁、腾退房屋;3、2017年5月30日,某腾公司将物品封存酒店的几个房间内,并将大门钥匙交给某部队。双方关于移交涉案房产未签订书面手续。

    一审处理结果:

    某部队与某腾公司签订的《军队房地产租赁合同》第八条以及《军队房地产租赁项目停止协议》第二条对合同终止时某腾公司应当返还的财物作出明确约定:所有租赁场地和改造、装修或者增扩的设施,归还签订原租赁合同时所附属的设备。现某部队依据协议要求某腾公司腾退房产,某腾公司同意涉案房产及物品全部移交,一审法院照准。某腾公司辩称2017年5月30日已将酒店移交,但封存物品、交付酒店大门钥匙的移交与双方协议约定的移交方式不符,故该辩解意见不予支持。某部队要求某腾公司赔偿损失,因双方终止合同的原因是国家和军队政策重大调整,某部队已不可能再获取租金收益,而某腾公司已经依约停止经营,并封存财物,交付大门钥匙,迟延交付不会给某部队造成损失,且某部队未提供相关证据证明某腾公司迟延移交造成的具体损失,故某部队请求缺乏事实依据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百三十五条规定,判决:一、灵宝市某腾经贸有限公司于本判决生效后十日内将位于灵宝市某路新建综合楼房屋及所有设施设备整体移交给中国人民解放军某部队;二、驳回中国人民解放军某部队要求某腾公司赔偿损失的诉讼请求。案件受理费12467元,由中国人民解放军某部队负担6233元,由灵宝市某腾经贸有限公司负担6234元。

    二审处理结果:

    关于一审判决某腾公司整体移交所有设施设备的问题,二审庭审中,双方均认可评估报告中涉及的物品属于某腾公司,在某腾公司与某部队房屋租赁合同纠纷另案中,已经参照评估报告中某腾公司所有物品的价值,判决由某部队予以补偿,结合该另案实际情况,一审判决某腾公司将所有设施设备整体移交给某部队并无不当;

    关于某腾公司是否应赔偿损失的问题,双方签订的租赁合同终止履行的原因是由于军队停止有偿服务的政策性原因,某部队在停止有偿服务之后不可能再有收益,某腾公司依约定已经停止酒店经营,并交付大门钥匙,某部队也没有证据证明其具体损失情况,一审判决驳回某部队关于赔偿损失的诉讼请求亦无不当。

    综上,某部队的上诉理由不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费12467元,由中国人民解放军某部队负担。

    典型意义:在审理停止有偿服务案件中,要充分认识到政策影响对合同的影响,树立大局意识,同时要尊重合同约定,遵守契约精神,合理划分双方的权利义务。

责任编辑:xcc    


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