近年来，随着房地产价格的飞速上涨，大量的房地产纠纷随之产生，涉及房地产纠纷的案件特别是商品房买卖合同纠纷呈上升趋势。由于房地产案件具有标的大、涉及面广、适用法律难、政策性强、处理难度大、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点，因此审理好此类案件就显得尤为重要。2003年3月28日，最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。最高人民法院在2009年7月9日，以法发[2009]42号文下发了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知。要求各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活生相统一的方法，妥善审理房地产案件，为国家“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。下面笔者就商品房买卖合同纠纷案件审理中应注意的几个问题，粗浅地谈一点个人的看法。

    一、正确理解最高人民法院司法解释的适用范围

    按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中的“房地产开发经营企业”是指以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。买受人是指签订商品房买卖合同，购买商品房并支付相应价款取得商品房产权的合同相对方当事人。除此之外，该规定并不当然地适用于其它类房屋买卖纠纷。在审判实践中我们也经常遇到个人之间买卖住房的情况，这种买卖行为一旦发生纠纷，当事人都会一揽子搬用最高院的司法解释要求双倍赔付。对此我们一定要严格审查，对于不符合司法解释规定的适用范围的案件，可以适用合同法或物权法、民法通则的相关规定，不宜简单套用该司法解释，因为在后者中双方当事人不具备司法解释适用的前提，如商品房予售许可证等，在这种买卖行为中是不需要的。

    二、对于具备交房条件的不要轻易解除合同，以维护房地产市场的稳定性。

    据不完全统计，本辖区所审理的房地产纠纷案件中有相当一部分是由于迟延交房引起的诉讼，当事人起诉要求交付房屋。后经法院审查，才发现开发商没有土地使用权证等相关证照，相关合同应属无效或具备解除的条件。有的法院则不看当事人的诉讼请求是什么，直接判决合同无效或解除。对此作法，笔者不敢苟同。笔者认为，对于经过努力短时间内能够达到交房条件，购房者也坚持要房的，法院可以在判令开发商支付一定的违约金后，责令限期交付房屋，而不应一味地强调合同无效或解除合同。如张某于2005年4月份与某房地产开发公司签订房屋买卖合同，约定张某以每平方米1300元的价格购得该公司位于市区的一处160平米的套房，交房期限为2005年11月30日。后由于房价上涨，房地产公司未按期交房，张某起诉要求交房。法院还依据张某的申请，依法查封了其欲购买的房屋。法院在审理过程中查明，房地产开发公司已交纳了土地出让金，但尚未取得土地使用权许可证及商品房予售许可证等相关证件，经查询相关机关，开发商已具备发证条件，相关证件几个月后即可办理，由于开发商未能在起诉前提供出相应的证件，法院即判决合同无效，责令开发商退回房款，并依照司法解释规定的惩罚性条款对购房者进行赔偿。判决生效后，由于开发商没有赔付能力，法院遂以查封的房产作价抵债。这份判决当然是严格依法办理的，没有什么可挑剔之处，但笔者认为，社会效果并不好。目前由于受金融危机的影响，大多数开发商资金短缺，败诉后往往是无金钱可供执行，最终仍是以房抵债，原告的诉讼请求等于是围着法律程序转了一个圈，最终又回到了出发点，这样的处理结果是背离当事人的初衷的。因此，笔者建议从稳定房地产市场和维护交易安全、鼓励交易的角度出发，也为了尊重当事人的意思自治，法院不易轻言解除合同或认定合同无效，对于购房者坚持要房，开发商经过努力在短期内可以办理完相关证件的，我们不妨尊重当事人的意愿，待开发商办齐证件后，判令其限期交房。

    三、适用惩罚性条款应以使购房人的损失得到弥补为限，不宜过高。

    近年来，商品房交易中的纠纷不断增多，处于强势地位的开发商往往利用合同侵害消费者合法权益。对于一些开发商不讲诚信、恶意违约的行为，《合同法》及有关司法解释作出了进行惩罚性赔偿的规定。这对于维护购房者的利益起到了很大的保护作用。随之在审判实践中也就出现了，当事人一旦出现卖方违约的情形，就适用惩罚性条款起诉，要求开发商支付高额的赔偿金的情况。许多人出于对弱者的同情，多判决给予支持，笔者认为对此应作到具体案情具体分析，不应硬搬法条。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的惩罚性条款的适用是有着严格的前提条件的。这些条件是:（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。勿容质疑。该惩罚性赔偿的规定为人民法院审理商品房买卖合同及保护购房者的合法权益提供了有力的保障。这些条款的适用，对于维护弱者的利益，保障房地产业的健康发展有着非常积极的意义。但是我们也要注意到这些条款的适用范围是有很严格的限制的。在具体适用中，我们既要考虑买方的权益，又要注意其具体的适用范围，以防出现不应有的偏颇。

    上述五种违约情况是适用惩罚性条款的前提，但这并不意味着只要出现上述任意一种情形就可以要求退房并得到“双倍赔偿”。该《解释》规定，上述五种情形只有在导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这就意味着即使出卖人存在上述五种行为，但没有影响到商品房买卖合同目的的实现，买受人最终能够取得房屋，也就不能全部适用上述条款的责任。如，存在出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的情形，如果在合同履行期限内或人民法院作出判决前，出卖人能够积极采取措施，解除抵押；或存在出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，合同仍然可以认定为有效，对于出卖人仍不能采用上述惩罚性条款。

    审判实践中，一出现出卖人违约的情况，购房人即依据最高院的司法解释适用惩罚性条款起诉的案件很多，值得注意的是，对于出卖人“故意隐瞒未取得商品房预售许可证”和“未取得商品房预售许可证”是两个不同的概念，对于出卖人是否取得了商品房预售许可证，作为购房者也有注意审查的义务，只要出卖人没有故意隐瞒的事实，即使存在没有商品房预售许可证的事实，导致合同无效，也不能适用上述惩罚性条款，可以按合同法、民法通则的相关规定处理，该赔偿的予以赔偿。

    另外，笔者认为，即使符合《解释》所规定的惩罚性赔偿条款的适用条件，也并不意味着必然要全面适用该规定，这是因为《解释》中对于“一加一赔偿”的规定为“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，这里的“并可以”只是一种酌定的选择，不是“应当”或“必须”，“不超过一倍”并不等同于“一倍”。因此我们在审判实践中应注意根据案情来合理适用条款，原则上以能使购房者的损失得到补偿为宜，不宜过高赔付。如出卖方由于房价上涨而不愿交房，要求购房者补差价而引起的纠纷，如果合同被认定无效，存在适用惩罚性赔付条款的适用条件，则可以判决出卖方赔付应交而未交房屋的市场差价，退回房款及利息，这样购房者的利益就得到了补偿，使开发商已经没有利益或便宜可占了，已起到了惩罚和规范的作用了。如果购房者不能证明还有其他较大损失的，不应再支持一加一赔付的请求。如果不顾案情，一味生搬该司法解释，再加判一加一赔付，对开发商而言则有失公平。

    总之，近年来，房地产市场虽然在不断升温，但相关部门对这个市场的监管还不是很到位，诚信系统还没有很好的建立起来，开发商违约的行为仍时有发生，商品房买卖纠纷仍会不断增多，我们要通过规范而理性的司法，通过惩罚违约者，保护守约者，对房地产市场的良性和健康发展起到引导作用。