一、基本案情

    赵某向一审法院起诉请求：判令某公司协助办理不动产权证书，并赔偿逾期办理不动产权证书违约金自2015年6月11日起至某公司实际履行办理不动产权证书义务时止的违约金（截止起诉日时的违约金为77107.74元）。

    一审法院认定事实：2014年12月29日，某公司（出卖人）与赵某（买受人）签订商品房买卖合同，约定：“第三条：某公司将位于湖滨区黄河路南十街坊49幢2单元17层1709号房产出售赵某，建筑面积共122.9平方米；第四条：按建筑面积，该房产总金额为435391元，约定付款时间：2014年12月29日，交纳比例：100%；第八条：交付期限，某公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合水、电、路通，具备合同约定交房条件的商品房交付赵某使用。第十五条：关于产权登记的约定。某公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由某公司提供的资料到产权登记机关备案。如因某公司的责任，赵某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。×1、赵某退房，某公司在赵某提出退房要求之日×日内将赵某已付房价款退还给赵某，并按已付房价款的×%赔偿赵某损失。×2、赵某不退房，某公司按已付房价款的×%向赵某支付违约金。√3、赵某退房，某公司在赵某提出退房要求之日起60日内将赵某已付房价款退还给赵某，并按已付房价款退还给赵某，并按已付房价款的10%赔偿赵某损失。如因赵某原因未按时足额付清房款或办理完银行按揭（公积金）手续，则产权登记时间相应顺延。”合同签订后，赵某履行了435391元的付款义务。2015年4月11日，某公司向赵某交付所购买房产，但至今未按照合同约定办理房地产权属证书。赵某于2017年10月17日诉至法院，要求某公司协助赵某办理不动产权证书，并赔偿逾期办理不动产权证书违约金，自2015年6月11日起至某公司实际履行完毕办理不动产权证书义务时止的违约金（截止起诉日时为违约金为77107.74元）。

    二、审理结果

    一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系真实意思表示，为有效合同，予以确认。合同签订后，赵某履行了付款义务，由于某公司的责任，赵某不能在规定期限内取得房地产权属证书，某公司构成违约，应承担相应的违约责任。关于该违约责任的承担，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条提供了三种处理办法供双方选择，该三种约定处理办法属于选择性条款，某公司与赵某在签订合同时选择了第三种违约处理办法，并在第一种和第二种违约处理办法的空白处画“X”以示不予选择。因此，在某公司逾期交付房产证手续的情况下，赵某可以选择退房，由某公司向其退还已交房款并按照约定的比例赔偿损失。但赵某并未按照双方在合同中确定的违约责任承担方式要求退房，而是要求继续履行合同，在此情况下，赵某要求某公司支付违约金没有合同依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同若干法律问题的解释》第十八条虽然规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，违约方承担违约的方式有多种，而违约金的承担必须以当事人的事前约定为条件，因此，赵某在双方没有约定的情况下要求某公司支付违约金没有事实和法律依据。虽然某公司与赵某所签订的《商品房买卖合同》是房产和管理部门提供的样本合同，该合同第十五条对因出卖人的原因致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任提供了多种处理办法供当事人选择，并允许双方当事人另行协商违约责任承担方式。而根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，《商品房买卖合同》第十五条不属于格式条款。而某公司与赵某在该条款中对违约责任的承担方式选择明确，在理解上并不存在歧义。因此，赵某要求某公司支付逾期办证违约金，缺乏合同约定和法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回赵某的诉讼请求。案件受理费1830元，减半收取915元，由赵某负担。

    一审宣判后，张一帆不服，提出上诉。二审法院认为，案涉的商品房买卖合同系双方真实意思表示不违背法律规定，为有效合同。合同签订后，赵某履行了付款义务，某公司向赵某交付所购买房产，但至今未按照合同约定办理房地产权属证书，该事实双方无异议，应予确认。由于某公司的责任，赵某没有在规定期限内取得房地产权属证书，某公司构成违约，应承担相应的违约责任。关于该违约责任的承担，双方在签订《商品房买卖合同》中第十五条对不能如约办理产权证书的处理条款有明确约定，某公司与赵某在该条款中对违约责任的承担方式选择明确，一审关于驳回诉讼请求的意见并无不当。综上所述，赵某上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，应予维持。遂作出（2018）豫12民终296号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1830元，由上诉人赵某负担。

    三、典型意义

    向当事人和公众释明了在签订合同时要注意对违约责任的约定，一旦约定了违约责任的承担方式，需按照合同约定来承担，尤其是违约金的承担必须以当事人的事前约定为条件。