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三门峡市中级人民法院环资庭典型案例发布

  发布时间:2020-12-15 09:27:42


    一、上诉人贠某某与上诉人郭某某房屋租赁合同纠纷案

    2009年11月24日,灵宝市某某房地产开发有限责任公司与第三人百达公司签订了《委托经营管理合同》,将所开发的商铺委托百达公司进行商业经营管理和物业管理,包括招商、招租、出租等。2009年9月30日,百达公司与贠某某签订《商铺租赁定金协议》,将部分待售商铺租给贠某某,双方约定未经百达公司同意贠某某不得将商铺转租、转让给他人经营。2010年3月31日,贠某某将商铺转租给李某某。2010年3月15日郭某某等人购买了涉案商铺,百达公司将代收的第一年租金交付给了郭某某等业主。后贠某某与郭某某等业主在交纳第二年房租时发生纠纷。郭某某以贠某某未取得业主同意擅自对外进行转租,也没有按时交付第二年租金,已构成严重违约为由,通知贠某某、实际承租人李某某解除租赁合同,要求实际承租人退出商铺。2012年1月4日,郭某某向法院起诉贠某某,要求解除合同,返还商铺,支付拖欠租金及滞纳金。该案经调解,贠某某支付郭某某10万元,郭某某撤诉。2012年4月1日李江鹏与郭某某等业主直接签订《商铺租赁合同》并从2012年开始直接向各位业主支付租金。2018年10月,贠某某向法院起诉业主郭某某及实际承租人李某某,第三人百达公司,认为转租合法有效,要求三被告赔偿损失。

    判决结果:一、郭某某于本判决生效之后十日内退赔贠某某5万元;二、驳回贠某某的其他诉讼请求。该判决已经生效。

    该案的典型意义:一、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。本案中贠某某未经百盛达公司和业主郭某某同意,将承租的商铺进行转租,从中赚取差价获利,转租行为无效,郭某某有权解除合同。二、合同解除后,贠某某应将实际占用期间的租金交付给郭某某,郭某某应将多收的租金返还给贠某某。

    二、李某某与洛阳某某物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案

    2018年1月1日,义马市某小区业主委员会与洛阳某某物业管理有限公司签订了《物业服务合同》,该合同约定将该小区委托洛阳某某物业管理有限公司提供物业管理服务,物业费为每月每平方米1元,并对物业管理服务内容进行了具体约定;该合同委托管理期限为:2018年1月1日至2023年12月31日。李某某系该小区住户,自2018年4月至2019年6月,李某某拖欠物业管理费1696元没有交纳。洛阳某某物业管理有限公司多次向李某某催交,李某某认为该小区6号楼、9号楼、10号楼、15号楼是属于二期工程,业主们实行的是自主自治管理,因此双方之间不存在物业服务合同关系,洛阳某某物业管理有限公司从没为李某某提供物业管理服务。该小区业主业主大会也没有授权业主委员会与洛阳某某物业管理有限公司签订物业服务合同,而且,该公司的收费也高于同行业相关标准,因此拒绝缴纳物业费用,向义马市人民法院提起诉讼。

    义马市法院经审理认为,义马市某小区小区业主委员会与原告洛阳某某物业管理有限公司签订的物业服务合同,系双方真实意思表示,内容不违反国家法律、法规强制性规定,合法有效。根据相关法律规定,该物业服务合同对全体业主具有约束力,被告李某某作为该小区业主,虽然不是上述合同中形式上的当事人,但业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者,已经构成该物业服务合同的实质当事人。被告以业主大会没有授权业主委员会选聘原告作为物业管理人和小区业主委员会不能代表二期业主的抗辩意见,显然缺乏依据,该主张不能成立;同行业的收费标准,是在没有法律规定或合同约定的情况下的参考,被告以此对抗原告已有的物业服务合同,显然不能成立。综上,原告要求被告支付物业管理费的诉求,符合法律规定,本院予以支持;但原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求,结合本案的实际情况,本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决一、被告李某某于本判决生效之日起五日内支付原告洛阳某某物业管理有限公司物业管理费1696元。二、驳回原告洛阳某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。李某某不服一审判决,向三门峡市中级人民法院提起上诉,要求撤销一审民事判决,驳回被上诉人诉求。

    二审法院经审理认为,涉案小区虽然名义上存在一期、二期的区分,但考虑到该小区供水、供电、小区内道路、绿化等共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,结合当事人的陈述,涉案小区仍然为一个物业管理区域。同一个物业管理区域成立一个业主大会。该小区业主委员会,由业主大会选举产生,经过社区居委会公示并在当地机关事务和房产管理局批复备案,是合法成立的小区居民自治机构,其签订的《物业服务合同》对全体业主均有约束力。上诉人提交的涉案小区二期业主没有推选本小区二期任何业主为涉案小区业主委员会成员的证明并不能否认该小区业主委员会的合法性。故上诉人以被上诉人没有与二期业主自治小组签订《物业服务合同》,被上诉人与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》对其没有拘束力的上诉理由没有法律依据,本院不予支持。

    庭审期间,上诉人承认目前仍一直接受被上诉人提供的物业服务,表示愿意支付物业费用,但认为被上诉人物业费的收费标准过高,主张按照0.65元每平方支付。该陈述与其上诉状中不应当支付物业费的上诉理由明显不同,且上诉人拒绝缴纳物业费应基于正当理由,一般限于被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵的情形下,本案上诉人并没有提供相关证据证明被上诉人存在上述问题,其对被上诉人已经提供的服务不满意,尚不足以构成免除其缴费义务的抗辩事由,因此,本院对其不应当支付物业费的上诉理由不予支持。本案洛阳某某物业管理有限公司虽然没有重大违约行为,依据《物业服务合同》向上诉人提供服务收取物业服务费用亦于法有据。但不可否认,其提供的物业服务质量和水平与上诉人等业主的要求和期待存在一定差距,尤其是在追缴物业费时曾采取违法违规等过激行为,对此,也应当予以警示,在今后的工作中,要切实与业主做好沟通,提升服务质量和水平,坚持质价相符、互谅互让原则,实现与业主的和谐共处。综上分析,一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决驳回上诉,维持原判。

    由于规划阶段、建筑进度等影响,一些小区会出现划分期次的情况,但物业管理区域需要根据小区管理、水电、道路、设施等具体情况认定,一个物业管理区域只能成立一个业主大会,经业主大会选举产生的业主委员会,是合法成立的小区居民自治机构,其签订的《物业服务合同》对全体业主均有约束力,业主有享受物业服务的权利及缴纳物业费用的义务。除物业公司不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵的情况外,业主对物业公司提供的服务不满意,不足以构成免除其缴费义务的抗辩事由。另一方面,物业公司作为服务方,但也应基于诚信原则,不断提升自身的服务水平,与业主做好沟通,坚持质价相符、互谅互让原则,实现与业主的和谐共处。

    三、上诉人林某某与被上诉人贾某买卖合同纠纷案

    贾某与林某某均为“电商”并同样经营“Alan韩国童装”买卖电子商务。贾某从林某某处以优惠的价格折扣进货并将所购童装存放于林某某仓库,林某某收到贾某售货信息后将所卖货物发送买受人。2019年6月初“Alan韩国童装”秋装开始订货。6月5日,双方商定贾某仍按“五二”折的价格从林某某处进货后,贾某将首批货款20000元转账给林某某。6月22日,贾某因故不愿再经营“Alan韩国童装”,双方通过微信聊天方式协商,林某某同意将预付款退给贾某。因林某某未退款贾某起诉。

    判决结果:林某某于本判决生效后十日内退还原告贾某购货款21614元。

    该案的典型意义:一,贾某向林某某预付货款,林某某向生产厂家进货,该货物的所有权属于贾某。一方支付价款,一方交付货物,虽然林某某替贾某保管货物和邮寄给卖家,但这都是基于双方之间存在买卖关系,合同应为买卖合同。二,贾某在要求退款后,林某某同意退款,有双方的微信聊天记录为证,可见双方就解除合同达成一致合意,林某某应当按承诺退还贾某的预付货款。

    四、灵宝市某某家俱城与陈某某租赁合同纠纷一案

    灵宝市某某家俱城是一家从事家俱批发、零售的商城,经营场地向外发包,陈某某系从事家具零售的商户。2018年5月12日双方签订承包经营合同,合同约定:一、1、陈某某承包灵宝市某某家俱城二楼南厅南区位置,面积327.06平方米(该面积为实用面积加10%公摊面积)作为经营场地;2、承包场地条件以现状为准,场地内所存在的建筑结构及附属设施的管、柱、消防设施通道所占面积不予扣除,陈某某认可该条件现状,自愿签订本合同;二、承包期限自2018年5月1日至2019年5月31日;三、承包费68016元,双方还对其他事项进行了约定。合同履行完毕后,灵宝市某某家俱城和陈某某又于2019年5月18日续签了承包合同,约定承包期限自2019年6月1日至2020年5月31日;承包费为62000元,签订合同先交1000元定金,其余承包费份两次缴纳,第一次于签订合同后15日内交纳总租金额的60%,第二次于2019年10月1日之前将剩余的40%交清。定金抵顶第二次上交租金数额。其他内容同前合同。合同签订后,双方依约履行。2019年11月灵宝市某某家俱城发现租赁场地实际面积与约定面积不符,经过丈量,面积少计算49.43平方米,遂要求陈某某补交承包费,陈某某不同意,灵宝市某某家俱城向灵宝市人民法院提起诉讼,请求依法撤销原被告2019年5月18日及2018年5月12日签订的两份承包经营合同中的第一条第一项;判令被告向原告补交多占面积的租金23772元及利息;3、诉讼费由被告承担。

    灵宝市人民法院经审理认为,合同是双方真实意思表示,合法有效,对双方均有约束力。《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。” 原告灵宝市某某家俱城是本案诉争场地的所有权人,系发包方,熟知场地情况,在此情况下,双方签订了承包合同,不存在重大误解的情况;合同是在双方充分协商的情况下签订的,且经过续签,不存在欺诈、胁迫或者乘人之危等情形,也不存在显失公平的情况,故本案合同不应撤销或变更。原告灵宝市某某家俱城陈述以面积单价计算租金,合同约定不明确,无法认定,原告要求被告补交承包金,不符合合同约定,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条之规定,判决驳回原告灵宝市惠达家俱城的诉讼请求。灵宝市某某家俱城不服一审判决,向三门峡市中级人民法院提起上诉,要求撤销一审判决,改判支持上诉人的一审诉求。

    二审法院经审理认为,上诉人依据自己丈量的面积对租赁场地进行区域划分,正常情况下划分的租赁区域与对外租赁的实际面积应当一致。本案被上诉人承租的区域系上诉人自己丈量,实际面积与合同约定面积不符系自身计算错误所致,被上诉人并未对面积进行复核,法律上也无苛于其该义务,且其签订合同时更注重的是该区域面积整体租赁费用,对实际面积与约定面积是否完全一致并无过多关注,更多的是基于对上诉人自己丈量面积的信赖和上诉人提供格式合同内容的信赖。因此,本案实际面积与约定面积不一致,并非基于被上诉人给上诉人传递信息错误,导致被上诉人陷入错误认识,也不存在被上诉人悖于诚信未告知上诉人的情形。此外,上诉人告知被上诉人实际面积与约定面积不一致时,2018年5月12日双方签订的合同已经履行完毕,2019年5月18日签订的合同已履行过半,被上诉人同意退还多占面积而不愿意支付多占面积的租金,上诉人坚持要求上诉人补交两份合同共计25个月多占面积的租金,双方对此后租赁合同是否变更并无达成合意,上诉人不能在被上诉人知晓实际面积与约定面积不符后强迫被上诉人租赁多占面积并支付多占面积的租金。自己对自己的行为负责本系意思自治题中之意,故如表意人的错误是由其自身原因造成,理应由其自行承担错误所带来的后果,本案重大误解系上诉人自身原因所致,被上诉人并无过错,结合涉案合同目前已经履行完毕,从维护交易安全的角度出发,善意的交易相对人即本案被上诉人的利益更值得保护,上诉人主张撤销合同的上诉理由并无事实和法律依据,不予支持。判决驳回上诉,维持原判。

    本案的焦点是合同签订中重大误解制度的理解与适用。重大误解制度涉及意思自治与信赖保护的冲突,是否允许以重大误解为由予以撤销合同,对双方的利害得失均具有重大意义,故基于重大误解而撤销的民事法律行为,不仅要求误解的重大性,亦要参考相对人的行为定性。即便是误解方,若其在签订合同的过程中存在重大过失,亦不能无原则迁就误解方的真意保护,在相对方存在善意的情况下,民事法律行为的效力应当得到维护,毕竟交易安全本身也是一种社会利益,不允许误解人随意主张撤销。

    五、上诉人灵宝某教育科技有限公司与被上诉人苏某某房屋租赁合同纠纷一案

    2019年2月14日姚某和三门峡万达广场商业有限公司签订三门峡万达广场室内步行街租赁意向书一份,约定:姚某租赁位于三门峡万达广场室内步行街某号商铺;租赁期限为60个月;租赁用途:姚某经营项目以租赁合同载明的营业执照经营范围为准,姚某保证对该经营品牌及项目享有持续的合法经营使用权,租赁期限内,姚某保证该房屋持续符合租赁合同约定的租赁用途。

    苏某某经营电子烟需要租赁商铺,经过协商, 2019年9月7日,灵宝某教育科技公司作为甲方,苏某作为乙方签订了商铺租赁合同,合同约定:一、乙方自愿租赁甲方位于三门峡万达金街某号商铺作为商业用途使用;二、租期一年,双方租赁费、对水电费、物业费、空调费的缴纳,商铺的转租,双方责任,违约责任等事项进行了约定。在合同书上加盖了灵宝某教育科技公司的印章,姚某作为代表签署姓名。在合同签订前,2019年9月6日苏某某向姚某某个人银行账户转款4万元。合同签订后,双方依约履行。2019年9月16日苏某某开始装修商铺,9月24日三门峡万达广场商业有限公司金街负责人通知苏某某,该转租行为无效,苏某某经营的电子烟不在商铺的经营范围之内,要求停止装修。苏某某多次要求姚某退还房租和保证金、装修费,姚某同意解决,但均无结果,引起本案诉讼。

    判决结果:一、被告灵宝某教育科技有限公司退还原告苏某某租金36000元、保证金4000元,共计40000元;二、驳回原告苏某某其他诉讼请求。

    该案的典型意义:房屋租赁合同是双方真实意思表示,双方应当依约履行。灵宝某教育科技有限公司作为转租方,应当排除妨害,使苏某某能够正常使用租赁商铺。由于姚某和三门峡万达公司签订的租赁意向书对租房的用途进行了约定,灵宝某教育科技有限公司将姚某租来的商铺转租给苏某某,合同对租房的用途没有约定,苏某某开办电子烟门店,没有违约,灵宝某教育科技有限公司的转租行为违反了原意向书的约定,导致三门峡万达公司阻止苏某某装修,进而无法经营,由于灵宝某教育科技有限公司未能排除上述妨害,合同目的无法实现,给苏某某造成损失,应承担违约责任,结合本案实际情况,灵宝某教育科技有限公司应退还房租和保证金。在此过程中,由于苏某某存在考察不周的过失,装修房屋的损失由其自己负担。

    六、上诉人李某与被上诉人某商贸公司合同纠纷一案

    李某(乙方)与某商贸公司(甲方)签订《店铺合作经营协议书》一份,主要约定:“甲方同意授予乙方在河南省三门峡黄河公园游乐城美食一条街某号店面合作开设小吃店,店铺面积为35平方米……若合同到期,在理清双方间的财务关系后,甲方无息全额退还乙方食品安全保证金。2014年3月15日,某商贸公司向李某出具收到其交纳食品安全保证金叁万元的收款收据。合同到期届满后李某要求该商贸公司归还食品安全保证金。2018年1月份,双方曾达成口头协议以一批酒抵保证金,李某于2018年1月19日通过短信将送货地址发给该商贸公司法定代表人,随后该公司将酒送至李某处,李某将酒收下。2009年李某认为用于抵保证金的酒难以辨识真伪无法进行估值,要求商贸公司返还保证金无果,引起本诉讼。

    判决结果:驳回李某的诉讼请求。。

    该案的典型意义:本案争议焦点是双方达成的以物抵债协议是否成立并实际履行,原债权债务关系是否消灭。在双方签订的《店铺合作经营协议书》到期后,商贸公司有义务按照合同约定无息全额退还李某食品安全保证金3万元。后双方达成了以酒抵债协议,且商贸公司已实际履行,李某也接受了该批货物。当事人在原债权债务关系履行期届满后达成的以物抵债协议,因为涉案抵债物品已经交付李某,抵债物品的所有权已发生转移,新旧两债均归于消灭,一方反悔的,不应予以支持。李某以商贸公司不能提供涉案抵债物品白酒的食品安全生产许可证、合格证及来源为由,不认可双方已实际履行的以物抵债协议,缺乏事实和法律依据,不予支持。

    七、上诉人唐某与被上诉人吴某某委托理财合同纠纷一案

    原告吴某某之前一直自己操作自己的股票账户,后因为亏损较多,听说被告唐某以炒股为业,经常帮他人代炒股票,在当地炒股圈比较有名,就通过朋友介绍认识了被告唐某。2019年3月,原、被告签订《股票账户代理操作协议》一份,约定原告吴某某委托被告唐某操作其证券账户,资产总额计60万元整,操作期限为一年时间,操作期间股票如果盈利,则由吴某某支付盈利净利润的20%给唐某,操作期间如果亏损在总资产20%之内,唐某不承担赔偿责任,如果亏损超过20%,则唐某对超过20%的部分承担赔偿责任。协议签订后,原告按照约定将证券股票账户交由被告操作,被告修改了账户密码,后因原告无法查看账户操作情况,被告又将密码告知原告,原告也可以进入该账户进行查看操作,期间原告也确实对该账户进行过操作。协议期满,截止2020年3月,原告该证券账户清仓后可用资金仅剩155999.34元,亏损44000.66元。原、被告对炒股损失赔偿责任承担问题,多次协商无果,引起诉讼。判决结果:被告唐某于判决生效后十日内赔偿原告吴某某损失280000元。

    该案的典型意义:涉案双方签订《股票账户代理操作协议》,原告吴某某将自己的股票账户资金交给被告唐某进行股票交易操作,并约定了利润分配和亏损承担,系双方当事人的真实意思表示,不违背法律、行政法规的强制性规定,亦符合民法的公平原则,属合法有效的委托理财合同。双方均应按照合同约定,享受各自权利,履行各自义务,承担相关责任。唐某作为受托人在操作吴某某账户资金炒股过程中造成亏损444000.6元,按照双方协议约定,唐某本应承担超过总资产20%以上亏损的赔偿责任即324000.66元。但考虑到,吴某某既然签订协议,将自己的账户资金交给唐某操作,是出于对唐某专业技术的信任,就应该放心让唐某操作,不能干扰唐某的操作,但其后来却又要了该账户唐某修改过的密码,并对该账户进行过操作,确实有干扰唐某独立操作的行为;而唐某作为专业炒股人员,既然敢接受吴某某的委托,敢承诺承担一定的亏损赔偿风险,就是对自己专业技术有一定的自信,那么其对于吴某某的意见,就应当保持自己独立的判断和决定,不能随随便便就受到干扰,否则委托操作就没有了意义,但其自己没有尽到排除干扰,保持独立,审慎操作的注意义务,对于造成吴某某的损失,其责任更大一些;另外,大家都是知道“股市有风险,投资需谨慎”,股票市场的盈利和亏损风险,是不可预期的,容易受各种不确定因素的影响,有时候可以说是“一念天堂一念地狱”。所以,法院根据双方签订协议,结合本案损失数额、双方过错等实际情况,兼顾权益平衡原则,酌定唐某赔偿吴某某损失280000元。

    八、上诉人远致公司与被上诉人王某某劳务合同纠纷

    2018年6月20日,远致公司承包了T068线磨口村至久富村公路改建工程项目承包合同,远致公司授权委托李某某以其公司名义签署、澄清确认上述工程合同签订、结算签认等文件以及与合同有关的一切事务。2018年12月3日和2019年1月24日,王某某与李某某签订协议书,约定王某某提供班组工人工资表,远致公司发放工资。王某某为该工程提供浆砌挡墙、沟口桥挡墙等劳务,2019年1月25日, 远致公司员工林某为王某某出具证明证实王某某劳务费为45920元。

    判决结果:限远致公司于本判决生效后十日内向王某某支付劳务费45900元。该判决已生效。

    该案的典型意义:一、虽然2018年12月3日和2019年1月24日的协议是王某某与李某某签订的,但李某某是远致公司的全权授权委托人,其签订协议后的责任应当由远致公司承担。二、王某某的劳务费结算单是林某出具的,但林某并非远致公司的授权委托人,王某某需证明林某的行为是职务行为,为此王某提交了久富村村支书的证言,证实林某是工地负责人。王某提交的证据形成了一条完整的证据链,能够证明远致公司欠其劳务费45920元。三、王某某的起诉金额是45900元,对于其自愿放弃的20元权利,法院不予审理。

    九、执行异议之诉案件分析

    环境资源庭审理的案件类型有执行异议之诉、买卖合同纠纷、劳务合同纠纷等除建筑施工合同外的合同类案件,其中执行异议之诉案件数量最多。截至12月14日,我庭共受理执行异议案件44件,占全院收案总数的1.3%。通过对这些案件分析,我庭发现该类型案件具有以下特点:

    一是牵涉利益主体多,案结事了难度大。执行异议之诉案件所涉纠纷大多发生于执行阶段,案件当事方除了申请执行人、被执行人,还有案外人,所牵涉利益主体比一般民事纠纷多,增加了案结事了的难度。

    二是服判息诉率低。由于该类型案件不适用调解,只能以判决或裁定方式结案,因此此类案件服判息诉率低,当事人去申请再审比例高。

    三是法律法规适用较为广泛。实体法层面,涉及婚姻家庭、合同、担保、破产等方面的规范性文件;程序法方面,涉及一审审理程序、诉讼保全、执行程序等方面的规范性文件等。

责任编辑:xcc    


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