随着居民生活水平不断提高，

    大家对物业服务有了更高的期待。

    很多小区物业在业主收房前，便已入驻。

    当业主对物业服务不满意时，可以要求换物业吗？

    当业委会起诉要求物业公司退场，物业公司却质疑业委会没有原告主体资格，业委会如何诉讼维权？

    胜诉了，物业公司不退场怎么办？

    近日，河南省三门峡市便审理并执行这样一起案件——

    法院这样判

    三门峡灵宝市A小区原物业公司隶属开发商，A小区业委会成立后，对原物业公司的服务不满，要求其退场。双方多次沟通未取得实质性结果。

    2021年，A小区业委会起诉到法院，原物业公司却认为业委会成立不合法、不具备原告主体资格，拒不退场。

    灵宝市人民法院2022年4月作出一审判决：物业公司退出A小区的物业服务。物业公司不服，提起上诉。

    三门峡中院于2022年5月作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

    法官说法

    本案中，A小区业委会于2019年10月向社区居委会提交备案申请，社区居委会随后向灵宝市X镇人民政府申请对业委会进行备案。2020年6月，灵宝市X镇人民政府通过了A小区业委会的备案审查，并进行了备案登记。所以，A小区业委会是本案的适格原告。

    那么，业委会的备案是什么性质呢？业委会为什么具有原告主体资格？

    业委会的备案是一种告知性备案，不具有行政许可或行政确认性质，对业委会的法律地位、权利义务不会产生影响。业委会虽然不具有法人资格，但业委会是能够依法以自己的名义从事民事活动、享有民事权利的组织。故业委会在成立后即可对外从事民事活动，可以作为案件的适格原告。因此，A小区业委会要求物业公司退出小区，符合法律规定。

    法官提醒：《物业管理条例》第十六条第一款“业委会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”虽然“备案”是一种告知，不具有行政许可性质，但“备案”在诉讼中作为证据提交，对小区业主还是非常有利的。

    判决后这样执行

    判决书生效后，物业公司迟迟未履行义务。A小区业主委员会于2022年7月7日向灵宝法院申请强制执行。灵宝法院依法当面向物业公司送达、张贴公告，要求其在期限内退出A小区物业服务，并告知拒不履行的法律后果。

    转眼公告期已过，但物业公司却未有任何配合执行的行为。2022年7月15日，灵宝法院出动16名警力、4辆警车前往A小区开展强制执行行动。

    外围警戒线迅速拉起，干警们疏散围观群众畅通搬运通道，执行法官当面向物业公司负责人释法明理……各项工作有序开展着。在强大执行力量的威慑下，物业公司彻底打消逃避心理，组织员工携带自有财产有序撤离。

    “今天法院强制将原物业公司清退走，执行工作效率高。我们都期盼着新物业能带来新气象，能够更好地为我们提供优质服务。”A小区的业主们对物业公司的“辞旧迎新”拍手叫好。

    当天中午，业主委员会代表向灵宝法院递交结案申请书，该案顺利执行完毕，案件画上了完美的句号。

    法条链接

    1、《中华人民共和国民法典》第一百零二条第一款“非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。”第二百七十七条第一款“业主可以设立业主大会，选举业委会。业主大会、业委会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”第二百七十八条第一款第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”

    2、《物业管理条例》第十六条第一款“业委会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”

    3、《河南省物业管理条例》第三十一条“业委会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。”

    4、《国务院国法秘函【2005】439号关于第十六条的请示》的答复“《物业管理条例》第十六条第一款规定‘业委会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民证据房地产行政主管部门备案。’这里的‘备案’是一种告知，不具有行政许可性质。”