房地产问题是经济问题

    更是民生问题

    近几年

    部分房地产企业长期依赖

    高负债、高杠杆、高运转的发展模式

    在市场下行压力加大的情况下

    资金链出现问题

    部分已售商品住宅项目

    因资金周转困难而停工或逾期交付

    损害购房人合法权益

    影响社会稳定

    问题楼盘一头连着购房群众的切身利益

    另一头牵着房地产企业的发展命运

    如何防范房地产企业风险外溢

    切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任

    帮助企业做好保交楼工作

    考验着政府的治理效能和法院的审判能力

    1、甄别问题，识房企之“困”

    天仁公司成立于2011年3月4日，注册资本1000万元，许可经营项目为房地产开发经营、建材、装饰材料销售。公司股东之一因犯罪被关押在监狱，公司资金链断裂，停止经营多年。天仁公司甘棠雅苑项目，自2015年年底开始停工，后2018年复工不久又停工。

    交房遥遥无期，贷款月月催命，业主们钱花了，最终等来的却是楼盘停工，600余套住房长期不能交付，业主频繁上访，甘棠雅苑项目被列为省级“问题楼盘”。天仁公司整体价值约15000万元，已知债务约38473.545万元，因资不抵债，天仁公司债权人申请企业破产清算。

    在三门峡中院审理该案件过程中，企业出资人、债务人、部分债权人先后提出了破产重整、破产和解、债权人自救申请，均告失败——

    Q1

    破产重整？

    因申请人未提交重整方案，管理人根据债权人委员会的决议进行了预重整招募，最终因部分债权人反对导致预重整失败。

    Q2

    破产和解？

    因债务人的和解资金不能筹措到位，提交的和解协议不能被债权人接受，不符合法律规定的破产和解条件。

    Q3

    破产人自救？

    部分债权人提出的自救申请，因一直未能收到债权人筹措的自救资金，故债权人自救的方式也无法进行。

    2022年12月26日，三门峡中院宣告该企业破产。

    2、挖掘问题，找对症之“方”

    购房群众期盼交房、房地产企业深陷泥潭，问题楼盘如何涅槃重生，迎来曙光？三门峡中院对天仁公司审理情况进行归纳梳理，总结现实困境，精准把脉。

    根据市委市政府工作部署，三门峡中院确定“企业主体、市场运作、政府引导、司法保障”的工作思路，主动融入“府院联动”布局，结合行业发展前景、企业经营现状，坚持“一案一策”，靶向施策，精准发力，推动“问题楼盘”破产盘活。

    天仁公司本身开发资质不高、资金实力不强、配套服务不优，其重整、和解、自救均告失败，破产清算成为案件的唯一出路。然而，房地产开发兼具劳务密集、资金密集，且涉及民生和社会稳定，“一破了之”并非处置化解“问题楼盘”的根本途径。

    在复工续建目标指引下，多方研讨后最终决定采用附条件拍卖形式对天仁公司土地等资产进行挂网竞拍。

    三门峡中院对购房户债权人逐户进行动员，耐心答疑解惑，帮助购房户债权人了解破产清偿法律规定，算清明白账，全力做好签约前准备工作。

    为保证拍卖的有效性，在拍卖公告发布后，正式拍卖开始前，三门峡中院责令管理人对竞买人的资格和竞买能力进行必要的审查和限定，全面强化竞买主体的资质审核。

    另外，为加强项目履约管理，在天仁公司资产拍卖公告中，声明买受人应当支付履约保证金1000万元，在与购房户债权人签订正式商品房买卖合同且完成备案后，方将保证金无息退还给买受人，以设置履约保证金的形式促进买受人积极履约；及时退还履约保证金，明确在买受人与购房户签订正式商品房买卖合同且完成备案后，根据破产财产分配方案实施分配结束后7个工作日内，将相应购房户应获得的受偿款项支付给买受人，最大限度为买受人进行复工复建盘活资金，确保竞买人能够进行复工续建、避免项目二次烂尾。

    在天仁公司名下土地使用权、在建工程两次流拍的情况下，三门峡中院积极沟通，通过府院联动，最终问题房企资产以1.0243亿元实现成交。

    办理不动产过户登记时，天仁公司企业土地资产因其他案件被异地法院查封，三门峡中院与异地法院沟通协调，并依法向市不动产登记中心送达协助执行通知书，解除查封，不动产登记中心当日即为买受企业办理新不动产产权证书，为问题房企复工复产争取了时间。

    3、协作联动，成房企盘活之“势”

    “保交楼、保民生、保稳定”的首要目标之下，问题房企盘活纾困工作不断推进。案件进入破产程序后，盘活甘棠雅苑，平衡各方利益，挑战重重。

    三门峡中院积极构建破产审判府院联动工作格局，为企业扭转困境赋能续航。院党组高度重视，院领导牵头负责，由清算与破产审判庭负责人办理此案。及时成立项目常态化工作专班，启动府院联动机制，搭建府院联动工作平台，专班成员包括市财政局、市税务局、市房管局、市不动产登记中心等相关职能部门，以集中商议、一事一议为原则，有序推进、妥善解决历史遗留问题。

    三门峡市政府为案件项目专门召开推进会，加强问题楼盘处置化解府院联动，政府及相关职能部门协作解决了破产企业资产的处置化解“瓶颈”，确定了在办理资产过户、证照变更等方面的支持政策，切实推动案件审理按计划按周期有序推进。

    三门峡中院与政府积极沟通为竞买企业申请问题楼盘专项化解资金，减缓竞买企业资金压力，并由提供资金的银行对资金使用情况进行监管。此外，协调竞买人与项目原建筑施工企业在自愿的基础上签订建筑施工合同，弥补原建筑施工企业建设工程价款优先受偿权没有足额清偿的损失，减少了来自原建筑施工企业的阻力，确保农民工的合法权益得到保障。

    在购房人与竞买人签订商品房买卖合同后，及时将应当分配给购房人的款项支付到预售房监管资金账号，确保后续开发资金避免被挪用的风险，给购房人和建筑施工企业吃了定心丸。

    一揽子“组合拳”下来，企业卸下“包袱”重新“上路”——案涉停工长达8年的“甘棠雅苑”最终迎来复工续建，并更名为“文达·观棠”，用时2年。

    4、持续用力，筑房企发展之“基”

    近年来，三门峡中院积极发挥破产救治和退出机制，精准识别，因案施策，确保市场主体有效救治和有序推出，同时充分发挥破产府院联动工作机制作用，协调化解破产房企资产变卖、复工建设中的资金、回款、信访等问题，持续提升涉房企破产案件办理质效。

    三门峡中院坚持全面贯彻新发展理念，服务加快构建新发展格局、推动高质量发展，服务做好重大经济金融风险防范化解工作。落实“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，配合做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，加大相关领域矛盾纠纷防范化解力度，为促进房地产市场平稳发展营造良好的环境。

    办好涉房企破产案件，优化的是法治化营商环境，收获的是群众的肯定和信赖。

    天仁公司“甘棠雅苑”问题楼盘的成功盘活，是三门峡中院在房地产企业破产清算程序中充分发挥司法能动性，通过“公开竞争+府院联动+设置互惠互约条件”处置破产财产，提升资源配置效力，精准服务“保交楼、保民生、保稳定”目标的典型案例，是人民法院充分发挥司法服务社会稳定职能，全力构建法治化营商环境、助推辖区经济高质量发展的一次生动实践。

    三门峡中院摒弃“一破了之”的思想，挖掘问题楼盘“重生”希望，在处置过程中始终以复工续建为目标，根据楼盘具体情况采取不同的破产方式，通过府院联动机制强化破产财产处置力度，以最快速度、最高价值对问题楼盘进行拍卖处置，最大限度缩短在建工程复工时间，让“问题楼盘”重新焕发活力，并在拍卖过程中给予购房者最优保护，充分保障各类债权人利益，得到了购房群众的认可。