三门峡法院参与《公民与法》第六期疑案争鸣稿件

案情

原登记备案应否恢复

2004年9月，张某与某房地产公司签订商品房买卖（预售）合同。同年11月，某市房管局为张某办理了预售合同登记备案。在合同履行过程中，张某与某房地产公司发生纠纷。2008年6月，某房地产公司以买受人张某违约为由，在张某不知情的情况下，向某市房管局申请注销该预售商品房合同登记，2008年6月11日，某市房管局注销了张某商品房预售合同登记备案。2010年2月26日，张某向法院提起诉讼，请求撤销某市房管局注销张某登记备案的行为，并恢复商品房预售合同登记备案。

对于某市房管局注销张某登记备案的违法行为被撤销后是否应当恢复商品房预售合同登记备案，存在意见分歧。一种意见认为，在某市房管局对张某商品房预售合同登记备案的注销行为被撤销后，某市房管局先前对张某的预售合同登记备案行为的效力依然存在，法院无需判决恢复登记备案，应驳回原告的诉讼请求。第二种认为该备案登记行为属于房管局的房屋管理的职权范围，应由房管局另行审查为之，不属本案司法审查的范围，应驳回原告的起诉。第三种意见认为，在某市房管局对张某商品房预售合同登记备案的注销行为被撤销后，某市房管局先前对张某的预售合同登记备案行为的效力不能自然恢复，法院应判决由房管局恢复备案登记。

问：该案应当如何处理？截稿日期：2013年7月10日

观点一：同意第一种观点

三门峡中院 辛喜艳

笔者同意第一种观点，基理由如下：

基于因果关系的考虑,备案注销被撤销这一行为本身就是对之前备案行为的一个肯定,他们之间存在着紧密的关系,否定了第二个行为就是对第一个行为的肯定。法院撤销了某市房管局注销张某登记备案的行为后，无需再恢复商品房预售合同登记备案。

行政机关的登记行为或者注销登记的行为一般都是基于相关法律法规的明确规定，且对申请人、其他利害关系人产生直接的利益关联，是可诉的行政行为，依法可以提起诉讼。所以，针对本案，法院对注销行为的撤销直接就可以认定是对前期登记备案行为的认可。 (243字)

观点二：同意第二种意见

三门峡中院  李红英 沈惠玲

笔者同意第二种意见。具体理由如下：

首先，由法院直接判决“恢复”登记备案缺乏法律依据。对违法的具体行政行为，行政诉讼法及司法解释仅规定了撤销、重新作出具体行政行为、确认违法或无效的判决方式，而判决 “恢复”登记备案是人民法院直接代替行政机关作出具体行政行为，超越了司法权。

其次，由法院直接判决“恢复”登记备案有弊端。就本案而言，备案登记于2008年6月11日被注销，至2010年2月26日张某起诉时已快两年，预售方是否已将原备案登记的房屋另备案登记到他人名下，他人是否已持登记备案的商品房预售合同办理了预购预告登记，房管部门尚需审查。不经审查即判决“恢复登记备案”易产生侵犯善意第三人权益的可能。

综上，“是否恢复备案登记”应由房管局另行审查为之，属于房管局的行政管理的职权范围，不属本案司法审查的范围，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一项：“请求事项不属于行政审判权限范围的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”的规定可知，本案某市房管局注销张某登记备案的违法行为被撤销后，不应由法院判决恢复原登记备案，而应驳回恢复原登记备案的起诉。(486字)

三门峡中院　张攀峰

笔者认为第二种意见成立，第一、三种意见不成立。理由如下：

首先，某市房管局注销张某登记备案的违法行为被撤销后，原登记备案效力并不必然恢复，原因在于，预售备案登记是一种依申请的行政行为，房管部门仅作形式审查，备案登记被撤销后，原备案登记行为已经失去法律效力，该商品房已经恢复至未备案登记状态；

其次，双方在诉讼之前或诉讼期间，该商品房有可能被另外出售、被抵押或涉及其他债务、物权纠纷被执行，这些民事行为的其他受益人的合法权益应当保护，若撤销后备案登记效力自然恢复或法院直接判决恢复备案登记，则有可能损害第三人利益，引发新的矛盾。

最后，这种情形和撤销婚姻登记比较类似，例如，甲、乙登记结婚后，甲向民政局申请撤销婚姻形成，民政局依甲的申请撤销了结婚登记，即便该撤销行为违法，则原结婚登记并不能必然恢复效力，因为结婚登记被撤销后，甲方可能已经结婚生子，若原登记行为有效必然出现两个婚姻，法院必须尊重后一婚姻的效力。

因此，是否应当恢复商品房预售合同登记备案，应由房管局另行审查为之，不属本案司法审查的范围，应驳回原告的起诉。（455字）

三门峡中院　李占通

笔者同意第二种观点。

行政机关在备案登记后确需注销的情况下，应认真审查申请人提供的材料，严格谨慎地作出具体行政行为。本案中，某市房管局仅凭某房地产公司的注销申请，在没有证据显示购房人知晓该情况的前提下作出了注销备案登记的行为，应属不当，依法应予撤销。

关于张某诉请判令某市房管局恢复商品房预售合同备案登记的问题，因该备案登记行为属于某市房管局房屋管理的职权范围，应由某市房管局另行审查为之，不属本案司法审查的范围，故应驳回原告的该项起诉请求。

三门峡中院　贾建兵

笔者同意第二种观点。

《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。备案登记是开发商的一项单独义务，服从行政管理意义的义务，并不为相对人设定权利义务，而第三人在没有证据证明权益遭受侵害的情况下，并不直接与房管部门产生行政法律关系上的权利义务，亦不会成为行政诉讼原被告。

房产管理部门的登记备案行为是为了加强对房地产市场的监督，维护正常的商品房交易秩序的一种行政监管行为。因其并未对预购人设定权利义务，不影响商品房买卖合同的生效，也不具有物权法的公示意义，因而备案登记行为是一种行政事实行为，不是具体的行政行为。房屋预购人如果因开发商单方注销行为遭受损失，完全可以通过提起民事诉讼的方式来维护自己的权益，房产管理部门也可以通过行政处罚的方式来制裁开发商的违规行为，这样尊重了权益保障有救济而不救济过剩，行为约束有制裁而不制裁过重的司法规律。因此备案登记审查行为属于房管局的房屋管理的职权范围，法院应当驳回原告的起诉。(483字)

三门峡中院 何敏芬

笔者赞同第二种意见：

首先，备案登记只是房地产行政主管部门对商品房预售的行政管理，管理部门不介入当事人对合同的约定，登记备案行为既不能对当事人之间的权利义务产生影响，也不能事后对合同履行产生确定的效力。因此在备案登记机关与相对人之间就不产生行政法律关系。

其次，由于预售登记备案没有相应的法律规定，该行为只能纳入自由裁量行政行为范畴，行政机关在此范围内享有不受司法干预的自我决断权，除法定例外，该判断的合理性与适当性，应通过行政程序来解决，司法机关无权介入。

因此，该备案登记行为属于房管局的房屋管理的职权范围，应由房管局另行审查为之，不属本案司法审查的范围，应驳回原告的起诉。 (291字)    

三门峡中院 白彦安

笔者赞同第二种意见：

首先，备案登记行为并不对当事人设定权利义务，不符合具体行政行为成立条件中最核心的条件：为相对人设定特定的权利义务。

其次，备案登记行为不符合具体行政行为的成立条件，不是具体行政行为不具有行政法上的可诉性。

最后，备案登记与合同效力相分离，房地产行政主管部门并不对当事人之间权利义务进行审查，也不对合同签订、合同履行与否及履行过程进行行政干预，整个合同从签订到履行完毕及权利救济均完全由当事人意思自治。(208字)

观点三：同意第三种观点

三门峡中院　路增广

笔者同意第三种意见。理由如下：

1．商品房预售登记备案是不动产登记的一种，性质属于预告登记，该权利属于请求权，请求权的内容在于将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力。预售人如果将该房屋出卖给第三人，由于预购人的预告登记在先，该第三人不能通过登记取得所有权。

2．本案中某市房管局注销张某登记备案的行为是一种具体行政行为，对张某的实体权益造成了影响，该行为被撤销后，房管局在注销张某登记备案后，致使张某的物权请求权处于一种不确定状态，此时如发生侵害该请求权行使得事由，将对张某的权益造成损害。因此，法院在判决撤销该违法行为的同时，应同时判决由房管局恢复备案登记。

3．在具体的司法实践中，从技术操作的层面看，某市房管局对张某商品房预售合同登记备案的注销行为被撤销后，备案行为也不能自行恢复效力，因为备案行为时一种行政登记行为，而行政登记行为的最基本特征是要式行政行为，必须通过一定的形式予以恢复，被撤销的具体行政行为在撤销前后发生的法律后果，法院在裁决时应一并予以解决，这样更有理由保护王某的权益。(463字)

三门峡中院 王建锋

笔者同意第三种意见，其理由如下：

1．房管局系法律授权管理商品房预售合同备案登记的行政机关，其决定注销被商品房预售合同备案登记的行为，导致张某失去该商品房的预购人资格和对抗第三人的请求权，对张某的权利义务产生了实际的影响，系可诉的具体行政行为。

2．根据《行政诉讼法》第五四条第二款的规定，如果判决撤销违法的被诉具体行政行为，将会给国家利益、公共利益或他人利益造成损失的，人民法院在判决撤销的同时，可以分别判决被告重新作出具体行政行为。具体到本案中，房管局对张某商品房预售合同登记备案的注销行为已撤销，法院可依法判决房管局重新做出具体行政为。(269字)